Interaktivní průvodce pro veřejné zadavatele

BIM srozumitelně
Od informací k lepší stavbě

BIM není jen 3D model ani software. Je to řízená práce s informacemi — od prvního záměru přes veřejnou zakázku až po provoz a údržbu.

41 pojmů lidsky5 rolí a jejich první kroky8 kroků procesu ISO 196508 fází životního cyklu6 kroků přípravy a řízení zakázky3 komiksové situace

+ / → / ↗ Takto poznáte prvky, které lze rozbalit nebo otevřít.

Digitální dvojče · online
PROSTOR8 420 m²IFC
CO₂612 ppmživě
REVIZE12 / 2027plán
ENERGIE−14 %BMS
model + data + procesy + provoz

01 — Základ

BIM v kostce

Nejdřív účel. Potom požadavky, lidé a proces. Teprve pak nástroj.

?Rychlá orientace k zákonu

Povinnost se posuzuje podle typu osoby, typu stavby, finančního limitu a požadovaných informačních sad. U konkrétního projektu ověřte aktuální znění zákona a prováděcí pravidla.

Otevřít zákon ↗

Zákon č. 330/2025 Sb. · orientační průvodce

Zákon v šesti praktických otázkách

Vyberte krok. Přehled shrnuje hlavní body pro první orientaci, ne právní posouzení konkrétní investice.

01

Koho se týká

Je organizace povinnou osobou?

Povinnost není navázána jen na to, zda jde o veřejného zadavatele. Zákon vyjmenovává okruh povinných osob samostatně.

  • Patří sem zejména stát a jeho organizační složky, státní příspěvkové organizace, státní podniky a státní organizace.

  • Zahrnuty jsou kraje a jimi zřízené příspěvkové organizace; u dalších veřejných právnických osob je nutné ověřit konkrétní podmínky.

  • Obce jako základní územní samosprávné celky mezi povinné osoby podle § 3 nepatří; právnické osoby financované či ovládané obcí jsou z písm. g) výslovně vyloučeny. Obec může BIM využít dobrovolně a podle § 13 pořizovat doplněk modelu vystavěného prostředí.

§ 3 · povinné osoby
Praktický postup:osobastavba a limitvýjimkyinformační sadyharmonogram účinnosti

02 — Proces ISO 19650

ISO 19650 v praxi zadavatele

Osm kroků ukazuje, jak na sebe navazují potřeby zadavatele, zadání, plánování, tvorba, kontrola a dlouhodobé využití informací. Vyberte krok a otevřete si jeho výstupy i související pojmy.

01 Krok z 08 · Příprava zadavatele

Jaké rozhodnutí mají informace podpořit?

Posouzení a informační potřeba

Pověřující strana nejprve nastaví vlastní funkci informačního managementu a popíše potřeby, milníky, pravidla i prostředí. Pro veřejného zadavatele je to chvíle, kdy se propojí investice, provoz, zakázky, právo, IT a bezpečnost.

Kdo drží odpovědnost

Pověřující strana — typicky zadavatel nebo investor; odborné role připravují podklady, ale účel a požadavky vlastní zadavatel.

Co v tomto kroku udělat

  1. 01Popsat OIR, PIR a AIR a odvodit přiměřenou úroveň informační potřeby.
  2. 02Určit role, rozhodovací pravomoci, milníky, standard informací a metody kontroly.
  3. 03Připravit referenční podklady, přístup k CDE a rámec informačního protokolu.
Hlavní výstupy
OIR · PIR · AIRúčely a informační milníkyrole a odpovědnostiinformační standard a postupy
AP

Pověřující stranatypicky zadavatel / investor; určuje účel, požadavky a přijetí

LAP

Vedoucí pověřená stranakoordinuje dodací tým podle konkrétního smluvního uspořádání

APt

Pověřená stranadodává část plnění nebo informací jako člen úkolového týmu

Praktická mapa, nikoli náhrada normy. Zjednodušuje strukturu procesů ISO 19650-2 a ISO 19650-3 pro potřeby veřejného zadavatele; konkrétní role vždy slaďte se smluvním a organizačním uspořádáním.

ISO 19650-1 ↗ISO 19650-2 ↗ISO 19650-3 ↗

03 — Životní cyklus

Informace nekončí kolaudací

Projděte osm fází a podívejte se, co má veřejný zadavatel v každé z nich rozhodnout, vytvořit a pohlídat — až po obnovu nebo odstranění stavby.

01 Fáze z 08

Proč chceme BIM použít?

Strategie a investiční záměr

Nejdřív pojmenujte rozhodnutí, která mají být díky informacím jistější — například variantu, náklady, energetickou náročnost nebo budoucí údržbu.

Výstup fázeSchválené cíle BIM a informační potřeby organizace a projektu.

Co se v této fázi děje

  1. 01Stanovit cíle a očekávané přínosy
  2. 02Vybrat vhodný projekt a informační milníky
  3. 03Zajistit vlastníka změny, kapacity a rozpočet

Konkrétní projekt může některé fáze spojit, opakovat nebo zadat více samostatnými veřejnými zakázkami. Informační návaznost by se ale ztratit neměla.

Za hranicí jednoho projektu

Projekt skončí. Organizační data a procesy zůstávají.

CDE i CAFM mohou podporovat více staveb a další zakázky zadavatele. Každý nástroj ale řeší jiný druh práce a potřebuje vlastní pravidla, odpovědnosti a dlouhodobou správu.

04 — Zakázky s BIM

Od potřeby k převzatelnému plnění

Praktický pracovní postup pro zakázkáře: co rozhodnout před zahájením, co propsat do dokumentace, co hodnotit a jak BIM řídit ve smlouvě.

01

Požadavek má mít účel. Nechtějte data, která nikdo nepoužije.

02

Kritérium má být ověřitelné. Předem určete, jak poznáte splnění.

03

Příslib má být závazkem. Hodnocenou kvalitu přeneste do smlouvy.

01 Krok z 06

Pro jaká rozhodnutí BIM skutečně potřebujeme?

Potřeba, cíle a strategie zakázky

Nezačínejte názvem softwaru ani větou „chceme BIM“. Nejdřív určete, jakou hodnotu mají informace přinést, kdo je bude používat a jak bude zakázka zapadat do investičního programu.
Rozhodovací bránaVedení schválilo účel, kapacity, rozpočet a vlastníka každého očekávaného přínosu.

Doporučený postup

  1. 01Popsat cíle a případy užití: koordinace, náklady, povolení, výstavba, předání nebo provoz.
  2. 02Zapojit investora, provoz, IT, právníka, zakázkáře, projektového manažera a budoucího přejímajícího.
  3. 03Rozhodnout o kapacitách, způsobu dodání, rozdělení zakázek, rozpočtu a realistickém harmonogramu.

Průřezové téma

Projektový management drží BIM uvnitř projektu

BIM nemá běžet jako paralelní technická agenda. Projektový manažer propojuje informační milníky s rozsahem, harmonogramem, náklady, riziky a rozhodováním; BIM manažer podporuje řízení informací, ale nenahrazuje odpovědnost zadavatele.

RozsahEIR · LOIN · DSS

Co a proč se má dodat

Časmilníky · MIDP

Kdy je informace potřeba

OdpovědnostRACI · BEP

Kdo tvoří, kontroluje a schvaluje

Změna a kvalitaCDE · BCF · akceptace

Jak se prokáže aktuální a správný stav

01

Informační dodávky zahrňte do hlavního harmonogramu a kontrolních dnů.

02

Veďte jeden registr rizik, změn a rozhodnutí pro technickou i informační část.

03

Na milníku společně posuzujte stav dokumentace, modelu, dat, ceny a času.

04

Určete vlastníka každého rozhodnutí; BIM role poskytuje podklady, nerozhoduje za investora.

Matice odpovědností · praktická ukázka

Každý výstup musí mít někoho, kdo jej vytvoří — a někoho, kdo vlastní rozhodnutí

ISO 19650 pracuje s maticí odpovědností. RACI je jeden praktický způsob jejího vyjádření, nikoli jediný normou předepsaný formulář.

R provádíA vlastní výsledek či rozhodnutíC je konzultovánI je informován
Orientační příklad RACI pro veřejnou stavební zakázku s BIM
Činnost / rozhodnutíZadavatel / investorProjektový manažerBIM manažerDodavatelSprávce / FM
Připravit a schválit EIR a LOIN
A
R
R
I
C
Nastavit CDE workflow a role
A
C
R
C
I
Vytvořit a koordinovat informační model
I
C
C
AR
I
Ověřit a převzít informační milník
A
R
R
C
C
Převzít provozní data do AIM / CAFM
A
C
R
R
R

Orientační příklad, ne univerzální vzor. Role a přiřazení upravte podle předmětu zakázky, smlouvy a organizačního uspořádání; doplňte například zakázkáře, právníka, IT/bezpečnost, TDS, autorský dozor nebo správce CDE.

Pozor: RACI zpřehledňuje řízení, ale sama nemění smluvní závazky, oprávnění k rozhodování ani zákonnou odpovědnost.

CDE · CAFM · kyberbezpečnost

Potřebnou míru zabezpečení neurčuje samotný typ systému, ale jeho obsah, vazby a rizika

Bezpečnost řešte vždy — ale přiměřeně.

CDE ani CAFM nejsou automaticky regulovaným systémem jen kvůli svému názvu. Nejprve zjistěte, co v nich bude uloženo, k čemu slouží, na co jsou napojené a jaký dopad by měl únik, změna nebo výpadek. Teprve z toho odvoďte požadavky do soutěže a smlouvy.

01

Co systém obsahuje

Zmapujte data, dokumenty, role, historii, osobní údaje, technické podklady a případné provozní signály. Určete vlastníka každé důležité skupiny informací.

02

Co způsobí incident

Posuďte zvlášť únik, neoprávněnou změnu a nedostupnost. Dopad se může týkat soutěže, bezpečnosti budovy, rozhodování, údržby i kontinuity veřejné služby.

03

Jaký je právní a provozní kontext

Ověřte regulovanou službu podle zákona o kybernetické bezpečnosti, osobní údaje, cloud, citlivost stavby, kritické integrace, vzdálenou správu a dodavatelský řetězec.

04

Jaká opatření jsou přiměřená

Požadavky odvoďte z rizik a zdokumentujte jejich důvod. Ne každý systém potřebuje nejvyšší režim, ale ani neregulovaný systém není automaticky bez rizika.

CDEProjekt, spolupráce a důkaz

U CDE hlídejte integritu a auditní stopu

CDE propojuje interní tým s projektanty, zhotoviteli a dalšími dodavateli. Často obsahuje dokumentaci a modely dlouho před zveřejněním nebo dokončením stavby.

Co se může uchovávat
  • modely, výkresy a technické vlastnosti
  • nabídky, ceny, smlouvy a změny
  • připomínky, schválení a auditní historie
  • osobní údaje a účty externích uživatelů
Co typicky hrozí
  • záměna nebo neoprávněná změna verze
  • únik citlivého technického řešení
  • hromadný export nebo chybně sdílený projekt
  • výpadek při schvalování či realizaci
CAFMProvoz, majetek a dlouhý horizont

U CAFM hlídejte kontinuitu a integrace

CAFM může sloužit desítky let a napříč portfoliem. Vedle pasportu pracuje s revizemi, údržbou, poruchami, smlouvami a někdy i aktuálními provozními údaji.

Co se může uchovávat
  • prostory, zařízení, revize a záruky
  • pracovní příkazy, závady a servisní historie
  • náklady, smlouvy a kontakty dodavatelů
  • vazby na BMS, IoT, ERP, GIS či přístupové systémy
Co typicky hrozí
  • nedostupná data při havárii nebo revizi
  • chybný záznam o údržbě či stavu zařízení
  • napadení přes API nebo vzdálenou podporu
  • závislost na dodavateli a neúplný exit

Od analýzy ke smlouvě

Co promítnout do veřejné zakázky

Bezpečnostní požadavek musí mít vazbu na konkrétní riziko, být přiměřený předmětu a dát se při výběru i za provozu ověřit.

01
Před soutěží
  • inventář dat, aktiv a integračních toků
  • vlastník rizika a klasifikace informací
  • posouzení dopadů, regulace, cloudu a GDPR
  • scénáře incidentu, obnovy a ukončení služby
02
Technické podmínky
  • role, nejnižší oprávnění, MFA/SSO a oddělení projektů
  • šifrování, auditní logy, zálohy a test obnovy
  • bezpečné API, aktualizace, zranitelnosti a monitoring
  • umístění dat, vzdálená správa a řízení administrátorů
03
Kvalifikace a hodnocení
  • přiměřené důkazy o lidech, procesech a odpovědnostech
  • ukázka bezpečnostních a provozních scénářů
  • hodnocení reakce na incident, opravy zranitelností a exitu
  • certifikát jen tam, kde je odůvodněný a skutečně relevantní
04
Smlouva a provoz
  • SLA, RTO/RPO, hlášení incidentů a součinnost
  • auditní práva, evidence a lhůty nápravy
  • subdodavatelé, změny služby a dodavatelský řetězec
  • úplný export, migrace, doložené smazání a odebrání přístupů

Rychlá orientace

Tři profily rizika

Nejde o zákonné kategorie, ale o pracovní pomůcku pro první rozhovor zakázkáře, IT, vlastníka systému a bezpečnostní role.

ZákladníNízká citlivost · bez kritických integrací · výpadek je snesitelný

Řízení účtů, zálohy, aktualizace, logování, bezpečný export a jasná odpovědnost.

ZvýšenáTechnické podklady · externí spolupráce · osobní údaje · několik integrací

MFA, jemné role, šifrování, sledované logy, test obnovy, incidentní SLA a bezpečnost API.

VysokáRegulovaná služba · citlivá stavba · živé BMS/IoT · dopad na bezpečnost či veřejnou službu

Silnější oddělení, nepřetržitý dohled, plán kontinuity a obnovy, bezpečnostní testování a řízení dodavatelského řetězce.

Právní test: od 1. listopadu 2025 je účinný zákon č. 264/2025 Sb. Povinnosti se neodvozují od označení CDE nebo CAFM, ale od toho, zda organizace poskytuje regulovanou službu a zda systém spadá do určeného rozsahu. I mimo tento režim však zadavatel chrání provoz, majetek, osobní údaje a důvěryhodnost svých rozhodnutí.

Pozor na dodavatelský řetězec: prověřte umístění a jurisdikci dat, subdodavatele, vzdálenou administraci, změny podmínek služby a možnost bezpečného odchodu. Varování NÚKIB je vstupem do řízení rizik, nikoli automatickým zákazem konkrétního řešení.

Rozbalit pojmy:

Podle předmětu plnění

Pět zakázek, pět různých zadání

Kliknutím na kartu se vraťte k nejdůležitějšímu kroku. Rozdělení plnění vždy přizpůsobte velikosti projektu, vlastním kapacitám a zvolenému způsobu dodání.

Důležité: požadavky, kvalifikaci a hodnoticí kritéria vždy přizpůsobte konkrétnímu předmětu a zásadám veřejného zadávání. Vzory ani příklady nepřebírejte bez kontroly jejich návaznosti na smlouvu, harmonogram, způsob kontroly a skutečné kapacity zadavatele.

05 — Rozcestník

Co BIM znamená pro mě?

Vyberte roli. Dostanete první tři kroky, očekávaný výstup a častou slepou uličku.

§

Požadavky a smlouva

Veřejné zakázky a právo

Převádí informační potřeby zadavatele do zadávacích a smluvních podmínek.

Začněte tady

  1. 01Zapojte technické a provozní role ještě před přípravou zadávacích podmínek.
  2. 02Vymezte požadované informace, milníky, formáty a odpovědnosti.
  3. 03Slaďte CDE, autorská práva, bezpečnost, akceptaci a změnové řízení.
Výstup role

Přezkoumatelný řetězec: potřeba → požadavek → nabídka → kontrolovatelný výstup.

Nedoporučeno

Nevkládejte obecnou větu „dodavatel zajistí BIM“ bez měřitelných výstupů.

06 — Praktická výbava

BIM do kapsy

Čtyři stručné checklisty pro situace, které veřejný zadavatel řeší nejčastěji. Rozbalte si ten, který právě potřebujete, a nic důležitého nepřehlédněte.

01První rozhodnutí

Začínám s BIM

Než pořídíte nástroj nebo zadáte první zakázku, ověřte si společný důvod a připravenost organizace.

Rozbalit checklist

Rychlá kontrola

  • Pojmenovali jsme rozhodnutí, pro která potřebujeme lepší informace.

  • Máme vlastníka změny a zapojené vedení, investice, zakázky, IT i správu majetku.

  • Vybrali jsme přiměřený pilotní projekt a očekávané přínosy.

  • Víme, která data využijeme při předání a v provozu.

  • Máme realistické kapacity, rozpočet a harmonogram.

  • Software vybíráme až podle potřeb a procesů, ne obráceně.

Najít svou roli
02Zadání a smlouva

Připravuji zakázku s BIM

Požadavek musí být srozumitelný, přiměřený, kontrolovatelný a provázaný se smlouvou.

Rozbalit checklist

Rychlá kontrola

  • Účel BIM jsme převedli do konkrétních výstupů a informačních milníků.

  • Požadavky určují obsah, formát, úroveň informační potřeby a způsob validace.

  • BIM protokol, EIR, BEP a plán dodávek na sebe věcně navazují.

  • Role, schvalování a odpovědnosti jsou popsány bez mezer a překryvů.

  • CDE, autorská práva, kyberbezpečnost, export a ukončení služby jsou smluvně ošetřeny.

  • Přejímka má předem známá kritéria, termíny a odpovědnou osobu.

Projít šest kroků zakázky
03Předání a provoz

Přebírám informace o stavbě

Odevzdaný soubor ještě není převzatelná informace. Kontrolujte použitelnost, ne pouze existenci výstupu.

Rozbalit checklist

Rychlá kontrola

  • Dodávka odpovídá seznamu požadovaných modelů, dokumentů a dat.

  • Formáty, identifikátory, vlastnosti a vazby prošly dohodnutou validací.

  • Je doložena správná verze, schvalovací stav a historie změn.

  • Model a dokumentace odpovídají ověřenému skutečnému provedení.

  • Provozní data lze převzít do AIM, CAFM nebo jiné evidence majetku.

  • Každá dlouhodobě vedená informace má účel a vlastníka aktualizace.

Projít předání a provoz
04Nástroj a bezpečnost

Vybírám CDE nebo CAFM

Nejdřív určete, co bude systém obsahovat a podporovat. Bezpečnostní požadavky pak odvoďte od skutečných rizik.

Rozbalit checklist

Rychlá kontrola

  • Rozsah systému, uživatelé, role a citlivost ukládaných informací jsou zmapované.

  • Přístupy podporují řízení rolí, vícefaktorové ověření a dohledatelnou historii.

  • Máme požadavky na zálohy, dostupnost, obnovu, aktualizace a hlášení incidentů.

  • Rozhraní a otevřený export umožní napojení i změnu dodavatele bez ztráty dat.

  • Smlouva řeší umístění dat, subdodavatele, podporu, SLA a exit plán.

  • Je určen vlastník systému a pravidla pro jeho používání napříč portfoliem.

Otevřít bezpečnostní část

07 — Knihovna

Pojmy, komiksy, vzory a praxe

41 / 41 pojmů

08 — Aktuality

Co se právě mění

Stručný přehled změn, rozpracovaných podkladů a témat, která mohou ovlivnit přípravu veřejných zakázek s BIM.

Normy · ISO 19650
Probíhá revize

Mění se základní rámec informačního managementu

Na mezinárodní úrovni probíhá revize částí ISO 19650-1, ISO 19650-2 a ISO 19650-3. Návrhy nových vydání jsou stále ve vývoji; do jejich vydání zůstávají současné publikované edice platnými verzemi.

Co to znamená pro zadavatele

Pro zadavatele: sledujte zejména změny pojmů a procesu řízení informací. Návrh normy zatím nepoužívejte jako již vydaný závazný podklad pro zadávací nebo smluvní dokumentaci.

Ověřit aktuální stav u ISO
Metodika · veřejné zakázky
Připravuje se

Praktická metodika pro veřejné zadavatele

Česká agentura pro standardizaci a Ministerstvo pro místní rozvoj ve spolupráci s dalšími odbornými partnery a zástupci zadavatelské praxe připravují metodiku zaměřenou na veřejné zakázky s BIM.

Co to znamená pro zadavatele

Cílem je převést požadavky, role a doporučené postupy do prakticky použitelné podoby. Materiál je zatím ve fázi přípravy; po zveřejnění zde doplníme přímý odkaz a shrnutí hlavních doporučení.

Sledovat podpůrné materiály NSVZ
LOIN · ISO 7817
Rozšiřuje se

Úroveň informační potřeby dostává praktický návod i datové schéma

ISO 7817-1:2024 je vydaná a podle aktuálního katalogu se nyní nereviduje. Ve vývoji jsou navazující ISO/DTS 7817-2 s návodem k praktickému použití LOIN a ISO/DIS 7817-3 s datovým modelem a schématem pro softwarové zpracování požadavků.

Co to znamená pro zadavatele

Pro zadavatele: část 1 lze používat jako platný koncepční základ. Připravované části 2 a 3 mohou zpřesnit formulaci, kontrolu a strojové předávání požadavků, ale do jejich vydání je označujte jako návrhy, nikoli hotové normy.

Sledovat vývoj rodiny ISO 7817

Aktuality mají informační charakter. U norem, právních předpisů a metodik vždy ověřte aktuální stav a finální znění v uvedeném zdroji.